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- Validità delle delibere assembleari e termini di impugnazione (Cass. Civile, S.U., sent. n. 4806 del 07.03.2005).

Le delibere annullabili devo essere impugnate entro 30 giorni da quando la delibera è stata adottata (se il condomino era presente in assemblea) o da quando è stata lui inviata a mezzo raccomandata a.r., p.e.c., fax o mediante consegna a mano sottoscritta.

Sono annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

Le delibere nulle possono invece essere sempre impugnate, senza limite di tempo eccetto quelle legate all'usucapione ed altri rari casi di perdita del diritto. La delibera nulla può essere impugnata anche da condomino che aveva votato a favore.

Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

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- Spese anticipate dal condomino in assenza del consenso assembleare. Quando sono rimborsabili?

L'art. 1134 c.c. prescrive che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

La giurisprudenza ha precisato che sono urgenti le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno. In assenza di detti requisiti le spese anticipate non possono essere rimborsate (cfr. Cass. Civile, S.U., sent. n. 2046 del 31.01.2006).

Detto criterio trova applicazione per tutti i tipi di condominio, anche quello minimo composto da sue soli condomini.